Новини
Управление и поддържане на жилищния фонд в сгради с етажна собственост
Цел на проекта
Проектът цели подобряване на управлението и поддръжката на съществуващи жилищни сгради в режим на етажна собственост чрез прилагане на ефективна организационна и финансова схема на реконструкция/саниране и последващо управление на тези сгради от новосъздадени сдружения на собственици. Санирането повишава стандарта на обитаване, намалява енергийните разходи, облекчава бъдещата поддръжка на имотите и повдига пазарната цена на сградите.
Ключов момент за успешната реализация на проекта е установяването на ефективно взаимодействие между консултантите инвеститори (Българската жилищна асоциация и жилищните асоциации "Де Ни Юни" и "Воондрехт" от Холандия) и собствениците на жилища, постигнато при извършващата се реконструкция на първата пилотна сграда. Готовността за съдействие и ангажиментът на собствениците са главното условие за постигането на крайния резултат – по-добри жилища, по-евтина поддръжка за собствениците без допълнително финансово натоварване за тях.
Участници в проекта
Участници в проекта
Жилищната асоциация "De Nieuwe Unie" e частна организация с нетърговска цел за изграждане, поддържане и управление на социален жилищен фонд, която притежава около 27 хил. жилища в района на Ротердам и около 3 млрд. евро активи. "Woondrecht" е жилищна асоциация от град Дордрехт. В България холандските специалисти работят съвместно с Българската жилищна асоциация, сдружение с нетърговска цел, работещо от 1995 г. за развитието на алтернативен социален жилищен сектор в България.
За разлика от Холандия, България е известна с дългогодишната си традиция на собственост върху жилищата. Още преди промените в Източна Европа над 85% от жилищния фонд e обитаван от собствениците му. В резултат на почти пълното ликвидиране на общинския наемен сектор в последните години този процент е увеличен до около 97%. Нито преди това, нито сега обаче управлението и поддържането на жилищните сгради в режим на етажна собственост не е било подпомогнато от адекватна юридическа и организационна форма. Неправилното стопанисване и липсата на текущо поддържане на общите части e изключително остър проблем и води до непрекъснато увеличаваща се амортизация на сградния фонд и околните пространства.
В последните години в Холандия се наблюдава процес на прехвърляне на собствеността на наемните жилища в апартаментни сгради, притежавани от жилищните асоциации, върху техните обитатели. Този процес на смяна на собствеността е свързан със създаване на съсобственост върху общите части на сградите и решаване на въпросите за стопанисването и поддържането им – актуални въпроси за огромна част от жилищния фонд в София. В резултат на предварителното проучване партньорите в проекта стигнаха до извода, че холандският модел на управление на многоетажните апартаментни сгради от сдружения на собственици може да бъде добра отправна точка за намиране на решение в български условия. Пилотният проект ще покаже какви са възможните форми на това решение.
Схема на проекта
1. Избор на пилотен обект - група от сгради в режим на етажна собственост.
2. Обединяване на собствениците от определената сграда в юридическо лице - сдружение на собственици.
3. Изработване съвместно със сдружението на собствениците на конкретна финансова и техническа схема за извършване на реконструкцията за определената сграда. Водещ принцип на финансиране е да няма увеличение на текущите разходи на собствениците за експлоатация на имота - т.е. разходите по изплащане на заема да бъдат покривани в основната си част от икономиите в резултат на подобрената топлоизолация на сградите.
4. Създаване на юридическо лице с участието на Българска жилищна асоциация и двете холандски жилищни асоциации, финансиращо санирането чрез нисколихвен дългосрочен кредит.
5. Подписване на договор за финансиране на реконструкцията между сдружението на собственици и юридическото лице.
6. Договаряне на изпълнител на строителните работи и извършване на строителството.
7. Контрол по поддръжката на санираните сгради и изплащане на заема.
Изпълнение на проекта
През февруари 2003 г. холандски специалисти посетиха столицата и разгледаха сгради, подходящи за пилотен проект. Съвместно с Българската жилищна асоциация бе избран районът на т.нар. Работнически жилища в кв. Захарна фабрика. През следващите месеци бяха разработени общите финансови, технически и правни аспекти на проекта. През септември 2003 г. бе извършено представяне на проекта пред жителите на квартала с активното съдействие на общинската администрация, район Илинден. Извърши се анкетиране на собствениците в различни сгради, получената информация се анализира и се направи избор на първия пилотен обект – блок 10. Решаваща роля за това изиграха ангажиментът и съгласието на всички собственици в блока за участие в проекта. В рамките на проекта се предвижда реконструкция на най-малко още три подобни сгради.
В края на 2003 г. бе учредена първата по рода си в България организация на собственици "Сдружение на собственици от бл. 10", регистрирана като юридическо лице по ЗЮЛНЦ. На основа на анкетните данни и разговорите със собствениците от блок 10 се обсъди конкретната схема за финансиране. Изработи се проект за изпълнение на реконструкцията с финансова и техническа част. Прие се да бъде извършена цялостна топлоизолация на външните стени на сградата, реконструкция на подпокривното пространство и топлоизолация на покривната конструкция. За сметка на общите тавани бяха обособени две ателиета, които чрез отдаване под наем ще участват в погасяването на заема. Всички собственици запазват и подобряват своите тавански помещения, на които се монтира пластмасова дограма със стъклопакет. При така приетата схема на реконструкция, разходите за строителните работи ще бъдат изплащани от собствениците чрез месечни вноски от 30 до 40 лв. в продължение на двадесет години. Разликите в сумите се дължат на различните площи, притежавани от собствениците. Не съществуват ограничения, нито санкции за предсрочно погасяване на финансовите задължения от всеки отделен собственик.
Съгласно схемата на проекта в началото на 2004 г. бе учредена "Фондация Захарна фабрика" с участието на Българската жилищна асоциация и двете холандски жилищни асоциации. Бяха подписани договори за финансиране и изпълнение на строителните работи. След разглеждане на няколко оферти съвместно бе избран изпълнител на строителството - фирма Нолина, и от средата на август 2004 г. започна работата по санирането. Очаква се строителните работи на първата сграда по проекта да бъдат завършени през ноември 2004 г., следващата година се предвижда санирането на останалите сгради съгласно проектната програма.ОЩЕ ОТ СЕКЦИЯТА
